Thủ tục và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong mua bán bất động sản là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng khi bạn muốn mua, bán, chuyển nhượng, cho tặng hay thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở hay các loại tài sản gắn liền với đất. Việc hiểu rõ và thực hiện đúng các bước trong quy trình giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.
Bài viết tham khảo dưới đây sẽ giúp bạn nắm bắt toàn bộ quy trình chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, căn cứ vào Nghị định, Thông tư và Luật Đất đai.
1. Điều kiện mua bán, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
- Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
- Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2. Quy trình thủ tục mua bán, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã phường nơi có đất.
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Mục a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất Đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.
Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Dự thảo hợp đồng (nếu có)
- Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
- Giấy xác nhận nơi cư trú.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
- Giấy ủy quyền (nếu có)
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.
Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất Đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.
Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)
Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)
- Thuế thu nhập cá nhân: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% (Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC)
Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp thêm biên lai thu thuế và lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực hiện đúng quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong mua bán bất động sản không chỉ bảo đảm quyền lợi cho bên bán và bên mua mà còn giúp quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng, minh bạch. Bạn nên tìm hiểu kỹ các bước, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.
Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các bước cần thiết trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu còn vấn đề vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ Tại đây để được hỗ trợ.
Tham gia thảo luận